裙楼商铺市场定位与推广策略分析

裙楼商铺市场定位与推广策略分析

一、项目基本概况

**花园位于**中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积5万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前基本上空置。

二、项目的swot分析

虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。

(一)优势点(s)：

1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处;

2、项目地处**中心城一级黄金旺地，发展前景看好;

3、本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险;

4、商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体;

5、项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势;

◆发挥优势：

a、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利;

b、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机;

c、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心;

(二)局限性(w)

1、 项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件;

2、 本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足;

3、 该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响;

、 项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明;

5、 项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广;

◆解决方法：

(1) 重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户;

(2) 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售;

(3) 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度;

(4) 设立部分"免息分期付款方式"，降低购房者的置业门槛，吸引其入市;

(三)机会点(o)

1、区位优势的发挥，辐射周边地区;

2、随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售;

3、中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好;

(四)威胁点(t)

1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力;

2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争;

三、商业模式分析：

就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。

(一)综合性商业模式

这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。但是，实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。

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