物业管理考察报告(3)

2002年7月份，我单位在对无锡市物业管理企业的调查中发现有82.8%的企业处于亏损状态，主要原因还是物业管理费收缴率低，收缴率低一部分原因得归结于物业管理本身的服务不到位，随着市场的变化（目前，很多外地知名物业管理公司已大幅度地进驻无锡，如深圳万科、中海等），无锡物业管理企业如再不彻底转变观念那只能等待市场的淘汰。二、业主已形成了物业管理的消费意识。 在考察期间我们感到出乎意料的是，不管是大厦还是住宅小区，无论是中航物业还是中海物业，在如此高的物业管理费的标准下，收缴率竟然能达到**。这说明了当地业主已形成了物业管理的消费意识，对物业管理的认识已日趋全面、成熟。我们期待无锡的业主能尽快成熟，这一方面得依赖于物业公司本身服务的规范化，另一方面得靠新闻媒体的客观公正的宣传。三、政府对物业管理的重视程度高，物业管理相应的政策法规完善。 在深圳我们了解到，当地政府制定了很多物业管理方面的政策。如：制定了普通公寓（多层）的收费标准为0.8—1.0元/月•M2；对两次供水的小区明文规定物业管理费可提升20%。这些政策的制定对无锡地区来说，目前可能偏高了，但我们是否可以制定类似的政策来促进物业管理的发展，使物业管理尽早走上规范化、良性发展的轨道。这些方面尚待相关部门去进一步深入的探讨，以制定适合无锡当地环境的标准。南方的考察对我们感触颇深，我们觉得要进一步搞好物业管理工作，在以下几方面需加大力度。1、加大宣传力度，转变群众观念，创造良好的物业管理的发展环境。各新闻媒体要站在公正的立场上，以正确的舆论导向引导社会和群众，充分认识物业管理在市场经济条件下产生和发展的必然性，广泛宣传业主、物业管理企业、政府各主管部门、社会基层组织在物业管理发展中的地位和作用，使群众对物业管理的客观性、必然性、规律性有全面的了解，使全社会都理解和支持物业管理，形成物业管理发展的良好社会环境。 2、各级党委、政府要把物业管理工作列入重要议事日程，作为城市管理的重点工作抓紧抓好。物业管理是城市管理的重要组成部分。推行物业管理是人民群众改善生活环境的需要，是加快城市化进程、实现城市可持续发展的需要，也是实现房地产保值增值的需要；推行物业管理可以提供大量就业岗位，缓解就业压力，促进社会稳定，其本身也是一个重要的经济增长点。规范化的物业管理不仅有利于改善城市容貌，而且有利于社会主义精神文明建设，是逐步改革城市经营管理方式的重要措施。各城市党委、政府应站在城市管理体制改革和进一步加快城市化进程的高度，充分认识物业管理工作的重要地位和作用，把物业管理工作列入重要议事日程，根据各自具体情况，制定切实可行的工作方案，明确目标并层层分解，使其真正抓出成效。采取适当有效的方式抓好综合整治，为推进物业管理创造条件。3、各级政府要加大扶持力度。物业管理行业是社会主义市场经济的产物，同其他新兴行业一样，在其起步发展阶段，需要政府部门给予多方面的政策扶持。一是政府在税收政策上要给予优惠。物业管理目前在我国定位为微利行业，实际运行中由于多方面原因更多的是在亏损经营。即便如此，物业管理企业也要按规定上交营业税，使企业更加入不敷出。在这方面，需要政府在政策上予以支持，使其尽可能多地享受到第三产业在税收上的减免政策。同时工商、财政、物价、公安、消防以及水、电、暖等相关部门也要从促进物业管理发展的大局出发，创造宽松的发展空间。二是要建立健全物业管理行业管理机构。深圳市在总结物业管理二十年的发展经验时就指出：健全、务实、高效的行政管理机构是推动行业发展的重要因素之一。4、加快立法，健全法制。通过这次考察，我们发现，深圳在物业管理方面的法规已进一步细化，如制定了普通住宅的收费标准0.8—1.0元/月•M2，对两次供水的小区明文规定物业管理费可提升20%。虽然，无锡目前参照江苏省的有关规定制定了0.1—0.5元/月•M2的收费标准，但大部分老小区都是执行的0.1元/月•M2（6、8、10标准折合成每平方米的价格）的收费标准，这对无锡这样一个经济较发达的城市，这样的收费标准合理吗？另外，对两次供水的小区，政府无任何的补贴，这对本身微利甚至亏损的物业管理企业更是雪上加霜。这些都有待政府相关部门去进一步考虑，以尽快出台相应的政策法规来扶持物业管理的各项工作，为物业管理行业提供良好的规范化的发展空间。附考察物业概况： 【航苑大厦】总建筑面积13万M2，其中包括1幢高层写字楼、8幢多层住宅；托管公司：深圳中航物业管理有限公司；物业管理收费标准：大厦：3.2元/月•M2，多层住宅：0.8元/月•M2。 【中海华庭】占地面积3.2万M2，总建筑面积11.5万M2，其中包括写字楼和小高层住宅；托管公司：深圳中海物业管理有限公司；物业管理收费标准：写字楼：6.0元/月•M2，小高层住宅：4.0元/月•M2。【世界贸易广场】总建筑面积11.6万M2，大厦集办公、商业、住宅于一体；托管公司：深圳中海物业管理有限公司；物业管理收费标准：写字楼：10元/月•M2，商住楼9元/月•M2，住宅4元/月•M2。 无锡市金佳物业管理中心第二物业管理课题调研组二OO三年十一月十八日
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